자주 묻는 질문

양도세·증여세 시나리오 비교에서 자주 나오는 10개 질문.

Q1. 1세대 1주택인데 왜 비과세가 아닌가요?

양도가 12억 초과분은 과세됩니다. 예: 15억에 매도하면 (15-12)/15 = 20% 비율이 과세 대상입니다. 또한 2년 보유(조정지역은 2년 거주)와 세대 단위 주택 수 요건이 충족되어야 비과세입니다.

Q2. 장기보유특별공제는 어떻게 계산되나요?

1세대 1주택+거주 요건 충족 시 거주 2%/년 + 보유 2%/년 = 최대 80% (10년). 그 외 일반 주택은 보유 2%/년, 최대 30% (15년). 본 시뮬레이터는 거주/비거주 이분법으로 간소화합니다.

Q3. 2026-05-09 다주택 중과는 누구에게 적용?

유예가 종료되는 2026-05-09 이후 매도분부터 조정대상지역 내 2주택자에 +20%p, 3주택 이상에 +30%p 중과세율이 적용됩니다. 비조정지역에는 적용되지 않습니다.

Q4. 증여 후 5년 내 자녀가 팔면?

이월과세 규정에 따라 취득가는 부모 취득가를 사용해 양도차익이 계산될 수 있습니다(사실상 부모 양도로 간주). 증여 직후 매도는 세제상 불리합니다.

Q5. 필요경비에는 무엇이 들어가나요?

취등록세, 법무사 수수료, 중개수수료, 인테리어(자본적 지출), 등기비 등. 반드시 세금계산서·영수증·현금영수증 등 증빙이 필요합니다.

Q6. 일시적 2주택도 비과세가 되나요?

새 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 매도 시 1세대 1주택 비과세가 인정됩니다. 자세한 요건은 소득세법 제89조·시행령 제155조를 확인하세요.

Q7. 이 시뮬레이터는 장기보유공제를 어떻게 반영하나요?

1세대 1주택+거주 체크 시 최대 80%, 아니면 최대 30%로 처리합니다. 실제 거주 기간과 보유 기간을 별도 입력하면 더 정확하지만, 간소화를 위해 체크박스 하나로 처리합니다.

Q8. 증여가 더 유리한 경우는 언제인가요?

차익 자체는 크지만 양도가 과세 범위가 커서 양도세가 급격히 높아질 때, 자녀 실거주 의사가 있고 보유세 부담 분산이 필요할 때, 10년 이상 유지 계획이 있을 때. 단 자금출처·상속 합산 이슈 별도 검토 필수.

Q9. 지방세도 포함된 금액인가요?

본 시뮬레이터는 양도세 본세의 10%를 지방소득세로 가산해 표시합니다. 증여세에는 지방세가 없고 농특세가 별도 부과될 수 있으나 간소화를 위해 제외했습니다.

Q10. 실제 신고할 때 이 결과를 그대로 써도 되나요?

절대 아닙니다. 본 결과는 의사결정 초기 검토용입니다. 실제 신고는 반드시 홈택스·세무사를 통해 요건별 상세 검토가 필요하며, 특히 조정대상지역 여부·보유 기간 정밀 산정·이월과세·특례 규정은 시뮬레이터가 전부 반영하지 못합니다.