1. 1세대 1주택 비과세 — 소득세법 제89조
- 거주자 + 1세대 + 1주택 + 2년 이상 보유(+조정지역이면 2년 이상 거주) 요건 충족 시 비과세.
- 양도가 12억 초과분은 과세: 과세대상 양도차익 = 총 차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가.
- 일시적 2주택, 이농 주택, 혼인 합가 등 예외 조항 존재.
2. 장기보유특별공제
- 1세대 1주택 고가주택(+2년 거주): 거주 2%/년 + 보유 2%/년 = 최대 80% (10년).
- 일반 주택: 보유 2%/년 = 최대 30% (15년).
- 본 시뮬레이터는 간소화를 위해 거주/비거주 구분으로만 적용합니다.
3. 다주택 중과 — 2026-05-09 유예 종료
- 조정대상지역 2주택: 기본세율 + 20%p
- 조정대상지역 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
- 이전에는 유예로 적용되지 않았으나, 2026-05-09 이후 매도분부터 다시 적용(정부 2월 재확인).
4. 양도소득세율 (기본)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0 |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 초과 | 45% | 6,594만원 |
양도세에는 지방소득세 10%가 별도로 가산됩니다.
5. 증여세
- 직계존비속 증여 공제: 5억원 (10년 합산).
- 배우자 증여 공제: 6억원 (10년).
- 공제 후 과세표준 × 누진세율 10~50%.
- 2024~ 혼인·출산 증여공제 각 1억원 추가 (자녀 혼인·출산 2년 이내).
6. 시나리오 선택 시 고려할 것
- 세부담 최저와 실제 이득(세후 금액)은 다를 수 있습니다. 증여는 시세 차익을 포기하는 셈.
- 증여 후 10년 내 증여자 사망 시 상속재산에 합산되어 계획 차질 가능.
- 자녀 자금출처 조사 대비 필요. 자녀가 이후 매도하면 본인 양도세 부담 전가.
- 보유세(종부세·재산세)도 수년 누적되면 시나리오 순위가 뒤집힐 수 있음.